Doç. Dr. Özgür BİYAN
Bu çalışma 25 Ocak 2018 tarihinde AloMaliye Web sitesinde yayınlanmıştır.
Beyanname verme dönemi geliyor. Kira kazançlarına ilişkin beyannamelerin Mart 2018 döneminde verilmesi gerekiyor. Konut ve işyeri kira geliri elde eden kişilere ve uygulamacılara katkısı olması dileği ile geleneksel hale gelen çalışmamızı güncelleyerek istifadenize sunuyorum.
Faydası olması dileğimle…
1. KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLDİĞİ DÖNEM
Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla ait olarak nakdî veya aynî tahsil edilen kira bedelleri, o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Diğer yandan gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek beyan edilecektir (GVK.m.72/3).
Yabancı parayla yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilecektir.
Örnek: Bir apartman dairesi 2017 yılında yıllığı 30.000 TL’den 2 yıl süreli olarak kiraya verilmiş ve iki yıllık kira bedeli peşin tahsil edilmiştir.
Peşin tahsil edilen (30.000 x 2) 60.000 TL 2017 yılının toplam geliri olarak dikkate alınmayacaktır. Gelecek döneme ait peşin tahsil edilen kira, ilgili yılın geliri kabul edilecek ve o ilgili yılın beyannamesinde bildirilecektir. Dolayısıyla örneğimize göre 30.000 TL 2017 yılı geliri, diğer 30.000 TL 2018 yılı geliri olarak beyan edilmelidir.
Örnek: Kiraya verilen bir villa karşılığında kira bedeli olarak otomobil alınması durumunda otomobilin emsal bedeli o villa için tahsil edilmiş kira bedeli olarak kabul edilecektir.
Örnek: Sahip olduğu mülkünü konut olarak kiraya veren ve karşılığında yıllık 50.000 USD alan kişinin geliri, ödeme günü geçerli olan kur üzerinden TL’ye çevrilerek kazanç olarak dikkate alınacaktır. Örneğin tahsilat günü kur 3.85 TL ise, bedel 50.000×3.85=192.500 TL olarak dikkate alınacak ve beyan edilecektir.
2. KONUT VE İŞYERİ KİRA GELİRİ NEDENİYLE KİMLER BEYANNAME VERECEK?
| Gayrimenkulün Cinsi | Yıllık Kira Geliri Tutarı | Beyan Durumu |
| Konut | 3.900 TL ve daha az | Beyanname verilmeyecek(*) |
| Konut | 3.900 TL üzeri | Beyanname verilecek |
| İşyeri (Brüt) | 30.000 TL ve daha az | Beyanname verilmeyecek |
| İşyeri (Brüt) | 30.000 TL üzeri | Beyanname verilecek |
| Konut (İstisna Sonrası Rakam) + İşyeri (Brüt) | 30.000 TL üzeri | Beyanname verilecek |
| (*) Başka gelirler için beyanname verilse dahi bu gelir beyannameye dahil edilmeyecek. | ||
Yukarıdaki tablo sadece kira geliri elde eden mükellefler için geçerlidir. Başka gelirlerin de birlikte elde edilmesi durumunda özel ve farklı uygulamalar olabilir. Farklı gelirlere sahip mükelleflerin serbest muhasebeci mali müşavir ya da yeminli mali müşavirlere danışmasında fayda bulunmaktadır.
Aynı yıl içinde hem konut kirası hem de işyeri kirasının birlikte elde edilmesi durumunda, konut kira gelirinden 3.900 TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira gelirinin toplamı 30.000 TL’yi aşıyorsa, hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek, aşmıyorsa yalnızca konut kira geliri beyan edilecektir.
Örnek: Konut kira geliri toplamı 20.000 TL, işyeri kira geliri toplamı 25.000 TL olan bir kişinin konut ve işyeri kira gelirleri toplamı 30.000 TL’yi geçtiği için hem konut hem de işyeri kira gelirlerine ilişkin beyanname vermesi gerekmektedir. Beyannamede verginin hesaplanması sırasında işyeri üzerinden yapılan tevkifatlar hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.
Örnek: Konut kira geliri toplamı 10.000 TL, işyeri kira geliri toplamı 15.000 TL olan bir kişinin konut ve işyeri kira gelirleri toplamı 30.000 TL’yi geçmediğinden sadece konut kira gelirlerine ilişkin beyanname vermesi gerekmektedir.
Uygulamada çoğunlukla kiralar net bedeller üzerinden akdedilmektedir. Ancak işyeri kira gelirlerinin beyan edilmesi sırasında brüt rakamlara ihtiyaç duyulmaktadır. İşyeri kira ödemelerinden yapılan stopaj oranı yüzde 20’dir. İşyeri kiralarında brüt rakamlar hesaplanırken aşağıdaki formülden yararlanmak mümkündür.
Brüt Kira = Net Kira / (1 – Stopaj Oranı)
Örnek: Aylık 2.500 TL net kira bedeli üzerinden akdedilen ve işyeri olarak kiraya verilen bir gayrimenkulün brüt kirası şöyle hesaplanacaktır:
Aylık Brüt Kira = 2.500 / (1 – 0,20)
Aylık Brüt Kira = 2.500 / 0,80
Aylık Brüt Kira = 3.125 TL
Yıllık Brüt Kira = 37.500 TL (3.125 x 12)
3. KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA
Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinde bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 2017 yılı için 3.900 TL’si gelir vergisinden müstesnadır.
İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacaktır.
İstisna konut (mesken) olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerli olduğundan, işyeri kira kazançlarından konut istisnasının indirilmesi mümkün değildir.
Kiraya verilen gayrimenkul kiracı tarafından hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde (home-office) elde edilen kira kazancına konut istisnası uygulanmayacaktır.
Taşınmazlarını konut olarak kiraya verenlerin, sahip oldukları başka taşınmazlarını işyeri olarak kiraya vermeleri durumunda konutlardan elde ettikleri gelirlere istisna uygulanacaktır.
Binaların, konut olarak yıl içinde on iki aydan az süreyle kiraya verilme hallerinde de istisna tutarı aynı şekilde 3.900 TL olarak uygulanacaktır.
Örnek: 2017 yılı Haziran ayından bu yana (7 aylık) konut olarak kiraya verilen bir taşınmazdan elde edilen kira kazancının tamamına konut istisnası 3.900 TL olarak uygulanacaktır. Diğer deyişle 3.900 TL’lik istisna tam rakam olarak uygulanacak, altıncı aydan itibaren kiraya verdim, o zaman kalan altı aylık dönem için istisnanın da o kadarlık kısmından yararlanmalıyım, anlamı çıkarılmamalıdır. İstisna kaç ay gelir elde edilirse edilsin tam rakam olarak uygulanmalıdır.
Kiraya verilen binanın hisseli olması halinde elde edilen gelir, hisse sahiplerine hisseleri oranında bölüştürülecek ve her bir gerçek kişi için ayrı ayrı 3.900 TL’lik istisna uygulanacaktır. İstisna kişiye özgüdür.
Örnek: Eşi ile birlikte yarı yarıya hisseli ortak olduğu taşınmazını mesken olarak kiraya veren Bay (X) yıllık 12.000 TL gelir elde etmiştir. Bu durumda gelir hisseli bir konut olduğundan ikiye bölünecektir. Hem Bay (X) hem de eşi 6.000 TL ayrı ayrı gelir elde etmiş kabul edilir ve her biri ayrı ayrı 3.900 TL tutarındaki konut istisnasından yararlanır.
Konut istisnasından yararlanamayacak olanlar şöyle sıralanabilir:
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar; yani ticari kazanç sahipleri (I.sınıf ve II.sınıf tacirler ile birlikte basit usule tabi olanlar), zirai kazanç sahipleri (defter tutan çiftçiler), serbest meslek erbapları,
- Ticari, zirai veya mesleki kazancı olmamakla birlikte istisna haddinin (3.900 TL) üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 110.000 TL’yi aşanlar.
286 Seri No’lu GVK Genel Tebliği uyarınca mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik tutarın tespitinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların, ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen kazanç ve iratların brüt tutarlarının toplamı dikkate alınacaktır. Söz konusu tutarın tespitinde, sayılan bu kazanç ve iratların beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının önemi bulunmamaktadır.
Diğer taraftan, istisna haddinin altında elde edilen mesken kira gelirleri, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratları toplamının 110.000 TL’lik tutarı aşıp aşmadığına bakılmaksızın yıllık gelir vergisi beyannamesine dâhil edilmeyecektir. Söz konusu istisna tutarı, 3.900 TL olarak tespit edilmiştir.
Aşağıda bu durum ile ilgili 286 Seri No’lu GVK Genel Tebliği’nde yer alan güncellenmiş örnekler bulunmaktadır.
Örnek – Bay (A), 2017 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 5.000 TL kira geliri ile birlikte tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 40.000 TL işyeri kira geliri ve 40.000 TL mevduat faizi elde etmiştir.
Bay (A)’nın elde ettiği kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2017 yılında elde edilen kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması şartıyla, beyan edilip edilmeyeceklerine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte mükellefin elde etmiş olduğu varsa ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamının 110.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Buna göre, Bay (A)’nın 2017 yılı içerisinde elde ettiği 5.000 TL’lik mesken kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması nedeniyle, istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde bu tutar da hesaplamaya katılacak olup, elde edilen tüm gelir (kazanç ve iratlar) toplamının da 110.000 TL’yi aşması durumunda istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır.
Dolayısıyla, 2017 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamı (40.000 + 40.000 + 5.000=) 85.000 TL, 2017 yılı bakımından 110.000 TL aşmadığından Bay (A)’nın elde ettiği kira geliri için konut istisnasından yararlanması mümkün olacaktır.
Örnek – Bayan (B), 2017 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 120.000 TL kira geliri elde etmiştir.
Bayan (B)’nin elde ettiği konut kira geliri (120.000 TL), 2017 yılı bakımından 110.000 TL’yi aştığından elde edilen kira geliri için konut istisnasından yararlanamayacaktır.
Örnek – Bay (C), 2017 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 22.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 20.000 TL işyeri kira geliri ve 75.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Elde edilen gelir toplamının (22.000 + 20.000 + 75.000=) 117.000 TL, 2017 yılı bakımından 110.000 TL aşması nedeniyle, 12.000 TL’lik konut kira geliri bakımından istisna (3.900 TL) uygulanması söz konusu olmayacaktır.
Örnek – Bay (D), 2017 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 3.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 15.000 TL mevduat faiz geliri ve 72.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Bay (D)’nin elde etmiş olduğu kira geliri 2017 yılı bakımından öngörülen 3.900 TL’lik istisna haddinin altında kaldığından, bu gelirin istisnaya konu edilip edilmeyeceğinin tespiti bakımından mükellefin elde etmiş olduğu menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve ücret geliri toplamının 110.000 TL’yi aşıp aşmadığına ayrıca bakılmayacaktır. Dolayısıyla Bay (D), elde etmiş olduğu söz konusu mesken kira geliri istisna tutarının altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermeyecektir.
Örnek – Bayan (E), 2017 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 2.500 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 20.000 TL iş yeri kira geliri, birinci işverenden 45.000 TL, ikinci işverenden ise 30.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Bayan (E)’nin elde etmiş olduğu konut kira geliri 2017 yılı bakımından öngörülen 3.900 TL’lik istisna haddinin altında kaldığından, bu kira geliri yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmeyecektir.
Örnek – Bay (F), 2017 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 15.000 TL kira geliri, ortağı olduğu anonim şirketten tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 100.000 TL kâr payı elde etmiştir.
Her ne kadar anonim şirketlerden elde edilen kâr payının yarısı Gelir Vergisi Kanununun 22 nci maddesine göre gelir vergisinden istisna olsa da bu tutarın tamamı mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik kıyaslamaya esas tutarın tespitinde dikkate alınacaktır. Buna göre elde edilen gelir toplamının, (100.000+15.000=) 115.000 TL, 2017 yılı bakımından 110.000 TL’yi aşması nedeniyle, 15.000 TL’lik konut kira geliri bakımından istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.
Örnek – Bayan (G), 2017 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 15.000 TL kira geliri, birinci işverenden 20.000 TL, ikinci işverenden ise 15.000 TL ücret geliri ve gayrimenkul satışından kaynaklı 70.000 TL değer artış kazancı elde etmiştir.
Her ne kadar 2017 yılı bakımından gayrimenkul satışından elde edilen değer artış kazancının 11.000 TL’si Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesine göre gelir vergisinden istisna olsa da, mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik kıyaslamaya esas tutarın tespitinde istisna düşülmeden önceki tutarın tamamı dikkate alınacaktır. Buna göre elde edilen gelir toplamının, (15.000 + 20.000 + 15.000 + 70.000 =) 120.000 TL, 2017 yılı bakımından 110.000 TL’yi aşması nedeniyle, 5.000 TL’lik konut kira geliri bakımından konut istisnası (3.900 TL) uygulanması söz konusu olmayacaktır.
Örnek – Kamu kurumunda aylık brüt 4.490 TL maaşla çalışan Bay (H), 1/7/2017 tarihinde emekli olup, 60.140 TL emekli ikramiyesi almış ve kendisine 2.700 TL emekli aylığı bağlanmıştır. Ayrıca 2017 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 7.500 TL kira geliri elde etmiştir.
Bay (H)’nın elde ettiği kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2017 yılında elde edilen kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması şartıyla, beyan edilip edilmeyeceklerine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte mükellefin elde etmiş olduğu varsa ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamının 110.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Bay (H)’nın 2017 yılı içerisinde elde ettiği 7.500 TL’lik mesken kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması nedeniyle, istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde bu tutar da hesaplamaya katılacak olup, elde edilen tüm gelir (kazanç ve iratlar) toplamının da 110.000 TL’yi aşması durumunda istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır.
Buna göre, 2017 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamı [(6 x 4.490) + 60.140 + (6 x 2.700) + 7.500 =] 110.780 TL, 2017 yılı bakımından 110.000 TL’yi aşması nedeniyle, 7.500 TL’lik konut kira geliri bakımından istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.
4. KİRA GELİRLERİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER
Yıllık konut veya işyeri kira geliri hâsılatından indirilecek olan giderler;
– Gerçek gider usulü veya
– Götürü gider usulü olmak üzere iki şekilde tespit edilmektedir.
DİKKAT: Mükellef bu usullerden istediğini seçebilir. Ancak götürü usulü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. (GVK.m.74).
Kira kazançlarının tespitinde gider usulünün seçiminde bütünlük esastır. Diğer deyişle bir gayrimenkulden elde edilen kazanca aşağıda açıklanan yöntemlerden biri, kazanç elde edilen diğer bir gayrimenkulden elde edilen kazanca başka bir gider usulü seçilmesi mümkün değildir. Elde edilen kira gelirlerinin toplamına ya götürü usul ya da gerçek gider usulünden biri seçilmelidir.
Ancak bu bütünlük kuralının iki istisnai durumu vardır. Birincisi tam mükellefiyete tabi bir mükellef, isterse, yurtiçindeki ve yurtdışındaki gayrimenkullerinden elde ettiği kiraları için farklı usulleri seçebilir. İkincisi VUK 112 No’lu tebliğ uyarınca kiraya verilen gayrimenkuller arasında ne maliyet bedeli ve ne de vergi değeri belli olmayan bina ve arazi bulunduğu takdirde, diğerleri için gerçek gider usulü seçilmiş olsa da, bu bina veya arazi için götürü gider usulü uygulanabilir.
A- GERÇEK GİDER USULÜ
Bu usulde, fiilen yapılmış olan ve belgelerle ispatlanan giderler gerçek tutarlarıyla yıllık kira geliri toplamından indirilecektir.
Bu usulde konut kira gelirinden istisna edilen 3.900 TL’ye isabet edenler hariç olmak üzere yıllık kira tutarından aşağıda yazılı giderler indirilir:
- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile uygun derecede idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara özgü sigorta giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli,
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
Para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.
Örnek: Bankadan kredi alınmak suretiyle bir apartman dairesi satın alan kişi söz konusu daireyi kiraya vererek irat elde etmekte ise gerçek gider usulünü seçmesi halinde o yıla ait kira gelirinden bankaya yıl içinde ödediği kredi faizlerini indirebilecektir.
Örnek: Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen ve gider olarak kazançtan indirilebilecek vergi, resim, harçlara örnek olarak; emlak vergisi, temizletme ve aydınlatma harcı, çevre temizlik vergisi (çöp vergisi), arama, işletme, imtiyaz, telif, patent vb. haklar için ödenen resim ve harçlar örnek olarak verilebilir.
Örnek: Bir binanın kapı ve pencerelerinin tamiri, boyanması, otomatın, elektrik tesisatının, banyo kazanı ve lavaboların tamiri veya yenilenmesi gibi giderler, gayrisafi hasılattan gider olarak indirilir. Bu harcamaların mülk sahibi tarafından yapılması şarttır.
Örnek: Bir binanın üzerine kat ilavesi, asansör ve kalorifer tesisatı olmayan binaya sonradan bu tesislerin yapılması nedeniyle yapılan giderler normal onarım gideri olmadığından hasılattan düşülemez. Bu giderler gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmek ve bu gayrimenkullerle birlikte amortismana tabi tutulmak kaydıyla, amortismanların gider olarak hâsılattan indirilmesi gerekir.
Örnek: Bir gerçek kişi sahibi bulunduğu apartman dairesinde öteden beri oturmakta iken, bu dairenin şehir merkezinde kalması ve yüksek kira getirmesi sebebiyle işyeri olarak yıllığı 50.000 TL’den kiraya vermiştir. Kendisi de yıllığı 30.000 TL’den kira ile tuttuğu başka bir apartman dairesinde ikamet ettiği varsayılırsa, ödediği bu kira bedelini elde ettiği işyeri kira gelirinden gider olarak indiremez. Çünkü ikamet ettiği konuta ait kirayı indirim konusu yapabilmesi için sahibi olduğu binayı da konut olarak kiraya vermesi gerekmektedir.
Örnek: Bay (Z) 2016 yılında 250.000 TL’ye satın aldığı bir apartman dairesini, 01.01.2017’de konut olarak kiraya vermiş ve yıllık 16.800 TL gelir elde etmiştir. Satın aldığı konutun % 5’i 12.500 TL (250.000 x % 5)’dir. Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve istisnaya isabet eden tutarın ayrıştırılması ile kazançtan indirim konusu yapılabilir.
GERÇEK GİDER YÖNTEMİNİ SEÇENLER DİKKAT: Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, yapıkları harcamaların konut kira gelirinden istisna edilen 3.900 TL’ye isabet eden kısmını gider olarak indiremezler. Dolayısıyla istisnaya isabet eden kısmın hesaplanması gerekir. Şöyle ki;
Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat (*)
İndirilebilecek Gider = ————————————————-
Toplam Hasılat
(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Mesken Kira Geliri İstisnası
Örnek: Sahibi olduğu konutu 2017 yılında kiraya veren ve 9.000 TL kira geliri elde eden bir mükellefin başka geliri bulunmamaktadır. Mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak, 3.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir.
Gerçek gider yöntemi seçildiğinden 3.000 TL’lik harcamanın 3.900 TL’lik istisnaya isabet eden kısmının hesaplanması ve toplam gider içinden ayrıştırılması gerekir. Buna göre;
Vergiye Tabi Hasılat = 9.000 – 3.900 = 5.100 TL
İndirilebilecek Gider = (3.000 x 5.100) / 9.000 = 1.700 TL
Dolayısıyla gider olarak 3.000 TL değil, 1.700 TL indirilebilecektir. İstisnaya isabet eden kısım bu şekilde ayrıştırılmış olmaktadır.
B- GÖTÜRÜ GİDER USULÜ
Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde, isteyen yükümlülerin, bir önceki bölümde açıklanan gerçek giderlere karşılık olmak üzere hâsılatlarının %15’ini götürü olarak indirebilecekleri kabul edilmiştir. Bu usulü seçen mükelleflerin götürü gidere ilişkin orana (%15) isabet eden tutar dışında, maddede bahsi geçen gerçek giderlerden herhangi birisini ayrıca indirmeleri söz konusu olamayacaktır. Çalışmanın sonunda götürü gider usulü ile ilgili örneklere yer verilmiştir.
DİKKAT: Götürü gider usulünde kullanılan oran % 25 iken, 7061 sayılı Kanun’un 14 üncü maddesiyle değiştirilerek 01/01/2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere % 15 olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla 2017 yılı gelirlerinden itibaren söz konusu oran % 15 olarak uygulanacaktır.
Götürü gider usulü ve gerçek gider usulünün seçilmesinde mükelleflere seçimlik hak tanınmıştır. Ancak götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek usule dönemeyeceklerdir (GVK.m.74).
VI- KİRA GELİRLERİNE UYGULANACAK İNDİRİMLER NELERDİR?
Konut veya işyeri kira geliri elde eden mükellefler yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinde istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan kira tutarı üzerinden ayrıca aşağıda sayılan giderleri indirim konusu yapabileceklerdir.
- Beyan edilen gelirin %15‘ini ve asgari ücretin yıllık tutarını (21.330,00 TL) aşmamak şartıyla mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri kazançtan indirim konusu yapılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus sigortanın Türkiye’de kâin ve merkezi Türkiye’de bulunan bir emeklilik veya sigorta şirketi nezdinde akdedilmiş olması, prim tutarlarının gelirin elde edildiği yılda ödenmiş olması ve ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında ayrıca indirilmemiş bulunması şarttır. Eşler veya çocuklar ayrı beyanname veriyorlarsa bunlara ait prim kendi gelirlerinden indirilir.
01/01/2013 tarihinden sonra bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları ise indirim konusu yapılmayacaktır
- Beyan edilen gelirin % 10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları.
- Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin % 5’ini (kalkınmada öncelikli yöreler için % 10’unu) aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar.
- Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı.
- Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara Maliye Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedelinin tamamı.
- Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler, kamu yararına çalışan dernekler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve bilimsel araştırma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen;
a) Kültür ve sanat faaliyetlerine ilişkin ticari olmayan ulusal veya uluslararası organizasyonların gerçekleştirilmesine,
b) Ülkemizin uygarlık birikiminin kültürü, sanatı, tarihi, edebiyatı, mimarisi ve somut olmayan kültürel mirası ile ilgili veya ülke tanıtımına yönelik kitap, katalog, broşür, film, kaset, CD ve DVD gibi manyetik, elektronik ve bilişim teknolojisi yoluyla üretilenler de dahil olmak üzere görsel, işitsel veya basılı materyallerin hazırlanması, bunlarla ilgili derleme ve araştırmaların yayınlanması, yurt içinde ve yurt dışında dağıtımı ve tanıtımının sağlanmasına,
c) Yazma ve nadir eserlerin korunması ve elektronik ortama aktarılması ile bu eserlerin Kültür ve Turizm Bakanlığı koleksiyonuna kazandırılmasına,
d) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki taşınmaz kültür varlıklarının bakımı, onarımı, yaşatılması, rölöve, restorasyon, restitüsyon projeleri yapılması ve nakil işlerine,
e) Kurtarma kazıları, bilimsel kazı çalışmaları ve yüzey araştırmalarına,
f) Yurt dışındaki taşınmaz Türk kültür varlıklarının yerinde korunması veya ülkemize ait kültür varlıklarının Türkiye’ye getirtilmesi çalışmalarına,
g) Kültür envanterinin oluşturulması çalışmalarına,
h) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki taşınır kültür varlıkları ile güzel sanatlar, çağdaş ve geleneksel el sanatları alanlarındaki ürün ve eserlerin Kültür ve Turizm Bakanlığı koleksiyonuna kazandırılması ve güvenliklerinin sağlanmasına,
i) Somut olmayan kültürel miras, güzel sanatlar, sinema, çağdaş ve geleneksel el sanatları alanlarındaki üretim ve etkinlikler ile bu alanlarda araştırma, eğitim veya uygulama merkezleri, atölye, stüdyo ve film platosu kurulması, bakım ve onarımı, her türlü araç ve teçhizatın tedariki ile film yapımına,
j) Kütüphane, müze, sanat galerisi ve kültür merkezi ile sinema, tiyatro, opera, bale ve konser gibi kültürel ve sanatsal etkinliklerin sergilendiği tesislerin yapımı, onarımı veya modernizasyon çalışmalarına,
İlişkin harcamalar ile bu amaçla yapılan her türlü bağış ve yardımların % 100’ü;
- 3289 sayılı Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun ile 17.6.1992 tarihli ve 3813 sayılı Türkiye Futbol Federasyonu Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun kapsamında yapılan sponsorluk harcamalarının; amatör spor dalları için tamamı, profesyonel spor dalları için % 50’si.
- Başbakanlıkça veya Bakanlar Kurulunca başlatılan yardım kampanyalarına makbuz karşılığı yapılan ayni veya nakdi bağışların tamamı.
- İktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımların tamamı.
- Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar; Yüksek Öğretim Kanununa göre üniversitelere ve Yüksek Teknoloji Enstitüsüne makbuz karşılığı yapılan nakdi ve ayni bağışlar ile vakıf üniversitelerine yapılan bağış ve yardımlar; Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre yapılan bağış ve yardımlar; Türkiye Bilimsel ve Teknik Araştırma Kurumunun Kuruluşu Hakkındaki Kanuna göre yapılan nakdi bağışlar; Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu Kanununa göre yapılan ayni ve nakdi bağışlar; Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Kanununa göre yapılan ayni-nakdi bağışlar; Türk Silahlı Kuvvetleri Güçlendirme Vakfı Kanununa göre yapılan ayni-nakdi bağışlar; Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanununa göre yapılan ayni/nakdi bağışlar; İlköğretim ve Eğitim Kanununun 76 ncı maddesine göre ilköğretim kurumlarına yapılan nakdi bağışların tamamı indirilebilecektir.
VII. GİDER FAZLASI VE ZARAR DURUMU
Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.
Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Bu durumun iki istisnası vardır:
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin % 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.
VIII- EMSAL KİRA BEDELİ ESASI
A- EMSAL KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
Emsal kira bedeli uygulaması gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde kullanılan bir vergi güvenlik müessesesidir. Emsal kira bedeli gayrimenkulün kira ücreti almadan başkasının kullanımına bırakılması durumunda ya da kira ücretinin emsal kira bedelinden düşük olması durumunda devreye giren bir düzenlemedir. Bu tip durumlarda gayrimenkulün emsal kira bedeli, gayrimenkulün kirası sayılmaktadır.
Emsal kira bedeli bina, arazi, mal ve haklarda ayrı ayrı tespit edilmektedir. Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kiradır. Kira mevzuatına göre kira takdir veya tespit etmeye yetkili makamlar, mahkeme veya yetkili özel makamlardır. Böyle bir makam yoksa veya söz konusu bina ve arazi için kira takdir veya tespiti yapılmamış ise, emsal kira bedeli, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5’idir.
Vergi değeri bina ve arazinin rayiç bedelidir. Rayiç bedel ise, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi ve aynı maddede sözü edilen “emlak vergisine matrah olacak vergi değerinin takdirine ilişkin tüzük” hükümlerine göre saptanmaktadır.
Örnek: Bay (Y) emlak vergisi değeri 100.000 TL olan konutlarından birini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakması halinde kira bedeli tahsil etmemiş olmasına rağmen 100.000 TL x %5 = 5.000 TL emsal kira bedeli üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek suretiyle vergi ödeyecektir.
B- EMSAL KİRA BEDELİNİN HANGİ DURUMLARDA UYGULANACAĞI VE UYGULANMAYACAĞI
Emsal kira bedeli kiraya verilen mal ve haklara ait kiranın, emsal kira bedelinden düşük olması, mal ve hakların bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumunda uygulanacaktır.
Emsal kira bedeli esası aşağıdaki durumlarda ise uygulanmayacaktır:
– Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumunda. Örneğin, bir yazlığın kışın korunması suretiyle münasip bir kısmının bekçiye tahsis edilerek bırakılması gibi.
– Binaların mal sahiplerinin usul (anne, baba, anneanne, babaanne, nine, dede), füru (çocuk, torun) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda (Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnızca birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz, kardeşler evli ise eşlerinden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
Örnek: Bay (A) evlidir ve babası tarafından kendisine bedelsiz olarak bir ev tahsis edilmiş olup bu evde ikamet etmektedir. Bay (A)’nın eşi Bayan (B)’nin babası da kendilerine bedelsiz olarak başka bir konut tahsis etmiştir. Bu durumda evli eşlere babaları tarafından iki tane bedelsiz konut tahsisi söz konusudur. Sadece bir konut için emsal kira bedeli uygulanmayacak, diğer konut için ise emsal kira bedeli hesaplanacaktır.
– Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi durumunda
– Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda,
emsal kira bedeli uygulanamaz (GVK madde 73/2).
Diğer yandan emsal bedelden düşük tutarda elde edilen kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu vb. belgelerle veya kiracının ifadesiyle ispat veya tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırılması uygulaması yoluna gidilmemektedir. Söz konusu ispat veya tevsik işlemine ise ancak beyan edilen kira gelirlerinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması veya vergi incelemeleri sırasında yetkililerce talep edilmesi durumunda başvurulmaktadır (GVK İç Genelgesi 05.01.1999-292, Sıra No:1999/1).
IX- BEYANNAME NE ZAMAN VE NEREYE VERİLECEK?
– 2017 yılı kazançlarına ilişkin beyanname 26 Mart 2018 tarihi mesai saati sonuna (internet üzerinden verilen beyanlarda 23:59’a) kadar verilecektir.
– Türkiye’yi terk edenler yurtdışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde vereceklerdir.
– Ölüm halinde mirasçılar ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vereceklerdir.
Beyanname, kayıtlı bulunulan vergi dairesine verilecektir. Beyanname, elden verilebileceği gibi posta ile de gönderilebilecektir. Bunun yanında 26 Sıra No’lu VUK Sirkülerine göre internet yoluyla da (elektronik beyanname) beyanda bulunmak mümkündür.
Beyanname taahhütlü olarak posta ile gönderildiğinde, postaya veriliş tarihi beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir. Beyanname normal (adi) posta ile gönderilirse, beyannamenin vergi dairesine ulaştığı tarih beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir.
252 Sıra No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği açıklamaları çerçevesinde, işyeri kira gelirleri ile ilgili olarak, tevkif yolu ile kesilen vergilerin mahsubunda; mükelleflerin kendilerinden vergi tevkifatı yapan vergi sorumlularının (kiracının) adı soyadı, unvanı, vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergileri ve kesinti yapılan dönemleri gösteren tabloyu yıllık beyanlarına eklemeleri gerekir.
Maliye Bakanlığı VUK’nun mükerrer 257 nci maddesine dayanarak yeni bir tebliğ yayınlamış ve uygulamaya dönük yeni bir beyan yöntemi ihdas etmiştir. 25 Şubat 2016 tarihli ve 29635 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 470 Sıra No’lu Genel Tebliğ uyarınca ücret, kira, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratlar elde edenler için “Hazır Beyan Sistemi” getirilmiştir. Gelir Vergisi Beyannamelerinin Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanarak internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir.
Kira geliri elde eden mükellefler;
- Kimlik bilgilerini girip özel güvenlik sorularını cevaplayarak
- İnternet vergi dairesi şifrelerini kullanarak (şifre yoksa herhangi bir vergi
dairesine kimlikle başvurarak ücretsiz alabilir)
sisteme giriş yapabilirler.
Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da bu sistemden yararlanabilmektedir. Bu bakımdan, vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, internet vergi dairesinde hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir.
Onaylanan kira beyanına ilişkin ödemeler;
- Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesi üzerinden anlaşmalı bankaların kredi kartları ile
- Anlaşmalı bankaların internet bankacılığını kullanarak
- Anlaşmalı bankalardan
- Tüm vergi dairelerinden
yapılabilir.
Sistemi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Beyannameler vergi
dairesine gidilerek elden veya internet ortamında (E-Beyanname Düzenleme Programı) da verilebilir.
X- BEYANNAME VERİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER
Kira gelirini beyan etmeyenlerden, ödemedikleri vergi, cezalı olarak alınmaktadır. Beyanda bulunmayanlar;
– 3.900 TL’lik konut kira geliri istisnasından yararlandırılmamakta,
– Vergi dairesi, durumu tespit ettiğinde; iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesmektedir. Kira gelirini takdir komisyonu takdir etmekte, bunun üzerinden de vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte vergi alınmaktadır.
XI- KİRA ÖDEMELERİNİN BANKADAN YAPILMA ZORUNLULUĞU
Gayrimenkul sermaye iratlarının izlenebilirliğini ve denetimini kolaylaştırmak, özellikle konut ve işyeri kira gelirlerinde oluşan kayıt dışılığı azaltmak amacıyla kira ödemelerinin banka kanalı ile yapılmasına yönelik bazı düzenlemeler yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.
268 Seri No’lu GVK Genel Tebliğine göre;
– Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenler;
– İşyerlerinde ise herhangi bir miktar ile sınırlı olmaksızın işyerini kiraya verenler ile kiracıların,
kiraya ilişkin tahsilât ve ödemelerini banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunlu hale getirilmektedir.
Mükelleflerce her bir konut için aylık tutarı 500 TL’nin altındaki konut kira geliri ile mahkeme ve icra yoluyla yapılan konut ve işyeri kira gelirine ilişkin tahsilâtlar tebliğle getirilen zorunluluk kapsamında değildir. Öte yandan aynî olarak yapılan ödemeler de zorunluluk kapsamında değildir.
Konutlarda tevsik zorunluluğu sadece kiraya vereni kapsamaktadır (mülk sahibi). İşyerlerinde ise hem kiraya veren hem de kiracıları kapsamaktadır.
Getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, 2017 yılı için; birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.400 TL’den, ikinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 700 TL’den, bunlar dışında kalanlar hakkında 350 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.
XII- KİRA KAZANÇLARINDA DEFTER, KAYIT VE BELGELERİN SAKLANMASI
VUK 208’e göre defter tutmaya mecbur olan gerçek kişiler gelir vergisine tabi menkul ve gayrimenkul sermayelerle bunlardan elde edilen iratları ve bunlara ilişkin giderleri defteri kebir veya işletme hesabının veya serbest meslek erbabı kazanç defterinin ayrı bir sayfasına veya ayrı bir deftere veyahut bir cetvele ayrı ayrı kaydetmeye mecburdurlar. Ancak bu hesap mükellefin diğer kazançlarını tespit için tuttuğu hesaplara karıştırılmaz ve onlar ile birleştirilmez.
Defter tutmak zorunda olmayan mükellefler ise sadece kiralama işlemi ile ilgili belgeleri aklamakla yükümlüdürler. Kira kontratı, banka dekontları, makbuzlar, gider belgeleri vb tüm dokümanlar muhafaza edilmek durumundadır. Olası vergi incelemelerinde mükellefler bu belgeleri ibraz edeceklerdir.
XIII- ÖZELLİKLİ HUSUSLAR
– Depozito ödemeleri kira geliri sayılmaz.
– Bir işletmenin ya da şirketin aktifinde yer alan gayrimenkullerin kiralanması durumunda ticari kazanç (ya da zirai kazanç) hükümleri uygulanmaktadır.
– Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı paylarını kazancınızdan indirim konusu yapamazsınız.
– Boş olan ve kira geliri elde etmediğiniz gayrimenkuller için beyanname vermenize gerek yoktur. Sadece bağlı olduğunuz vergi dairesini bilgilendirmeniz yeterlidir.
– Tapu sahibi başka kişi, kirayı elde eden başka biri olması durumunda tapu sahibinin beyanname vermesi gerekmektedir. Ancak ödemelerin akıbeti hakkında vergi dairenizi bilgilendiriniz.
– Sadece işyeri kira geliri elde ediyorsanız ve elde ettiğiniz kazanç 30.000 TL’yi aşmıyorsa beyanname vermenize gerek bulunmamaktadır.
– Emekli de olsanız konut kiranız 3.900 TL’yi aştığı sürece beyanname vermeniz gerekmektedir.
– Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında belediyeler tarafından verilen kira yardımlarının gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmesi hukuken mümkün değildir. Kira yardımlarını kazanç olarak kabul edip beyanname vermenize gerek yoktur. (B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-70-19-68 sayılı ve 09/02/2011 tarihli Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı özelgesi).
– İşyeri kiracılarının kesmekle yükümlü oldukları stopajları vergi dairesine yatırmamasından dolayı, işyeri sahibinin sorumluluğu yoktur.
– Mantolama gibi giderler, gerçek gider usulü seçilmesi durumunda kira kazancında gider olarak kabul edilmemektedir. Söz konusu harcamalar maliyet bedeline eklenecek ve Gelir Vergisi Kanunun 74/6 maddesi uyarınca amortisman yoluyla hasılattan indirim konusu yapılacaktır (11.08.2012 tarihli ve 38418978-120[74-12/2]-825 sayılı Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı özelgesi).
– Dar mükellef konumundaki mükellefler işyeri kira kazançları için beyanname vermeyeceklerdir. Ancak 3.900 TL’yi aşan konut kiraları için beyanname vermek zorundadır.
– İşyeri kira kazançlarında, kiracı konumundaki kişi stopaj yapmakla sorumlu değilse (örneğin basit usul mükellef), bu durumda kira kazancının miktarı 1.580 TL ile karşılaştırılmalıdır. Aşıyorsa beyanname verilmek zorundadır.
– Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderlerinin kira kazançlarından gider olarak düşülmesi mümkündür.
XIV- KONUT VEYA İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİN BEYANINA İLİŞKİN ÖRNEKLER
Aşağıdaki örneklerin hesaplanmasında 2017 yılı gelir vergisi tarifesi esas alınmıştır.
| 2017 YILI GELİR VERGİSİ TARİFESİ | ||||||
| 13.000 | TL’ye kadar | % 15 | ||||
| 30.000 | TL’nin | 13.000 | TL’si için | 1.950 | TL, fazlası | % 20 |
| 70.000 | TL’nin | 30.000 | TL’si için | 5.350 | TL, fazlası | % 27 |
| 70.000 | TL’den fazlasının | 70.000 | TL’si için | 16.150 | TL, fazlası | % 35 |
ÖRNEK-1: Mükellef Bayan (Z), İstanbul’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2017 takvim yılında 40.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 40.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 3.900 TL |
| Kalan (40.000 – 3.900) | 36.100 TL |
| % 15 Götürü Gider (36.100 x % 15) | 5.415 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (36.100-5.415) | 30.685 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (30.000 TL için 5.350 TL) Kalan=685 TL için 184,95 TL) |
5.534,95 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 5.534,95 TL |
ÖRNEK-2: Mükellef Bay (S), Bursa’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2017 yılında 15.000 TL, işyeri olarak kiraya verdiği daireden ise 23.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 4.600 TL tevkifat yapılmıştır.
Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Söz konusu mükellefin mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı (11.100+23.000) 30.000 TL’yi aştığından, mesken ve işyeri kira gelirleri birlikte beyan edilecek olup, buna ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 38.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 3.900 TL |
| Kalan (38.000-3.900) | 34.100 TL |
| % 15 Götürü Gider (34.100 x % 15) | 5.115 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (34.100-5.115) | 28.985 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (13.000 TL için 1.950 TL) (Kalan= 15.985 TL için 3.197 TL) |
5.147 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 4.600 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi (5.147-4.600) | 547 TL |
ÖRNEK-3: Mükellef Bay (F), İzmir’de bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2017 yılında 29.000 TL kira geliri elde etmiştir. Mükellef 2017 yılı için yaptırdığı hayat sigortası kapsamında 3.000 TL prim ödemiş ve Devlete ait bir hastaneye 20.11.2017 tarihinde 500 TL makbuz karşılığı bağışta bulunmuştur.
Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 29.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 3.900 TL |
| Kalan (29.000 TL-3.900 TL) | 25.100 TL |
| % 15 Götürü Gider (25.100 TL X %15) | 3.765 TL |
| Safi İrat (25.100 TL – 3.765 TL) | 21.335 TL |
| Hayat Sigortasına Ödenen Katkı Payı (*) | 1.500 TL |
| Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri için Yapılan Bağış ve Yardımlar (**) | 500 TL |
| Vergiye Tabi Gelir 21.335 – (1.500 + 500) | 19.335 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (13.000 TL için 1.950 TL) (Kalan= 6.335 TL için 1.267 TL) |
3.217 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 3.217 TL |
| * Hayat sigortalarında ödenen primlerde indirilecek miktar beyan edilen gelirin % 15’ini geçemeyeceği gibi ödenen primlerin % 50’si olarak dikkate alınacaktır.
** Tamamı indirilebilir. |
|
ÖRNEK-4: Mükellef Bayan (V), Samsun’da bulunan ve işyeri olarak kiraya verdiği mülkünden 75.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 15.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 30.000 TL’yi aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 75.000 TL |
| % 15 Götürü Gider (75.000 x % 15) | 11.250 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (75.000-11.250) | 63.750 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (30.000 TL için 5.350 TL) (Kalan = 33.750 TL için 9.112,50 TL) |
14.462,50 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 15.000 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 0 TL |
| İade Alınacak Gelir Vergisi | 537,50 TL |
ÖRNEK-5: Mükellef Bay (F), işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden yıllık 120.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 24.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 30.000 Türk Lirasını aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 120.000 TL |
| % 15 Götürü Gider (120.000 x % 15) | 18.000 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (120.000-18.000) | 102.000 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (70.000 TL için 16.150 TL) (Kalan = 32.000 TL için 11.200 TL) |
27.350 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 24.000 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 3.350 TL |
ÖRNEK-6: Mükellef Bay (K), 550.000 TL değerinde olan kredi ile aldığı ve işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden yıllık 185.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 37.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir.
Yıl içerisinde gayrimenkul alımı için kullandığı kredi borcu nedeniyle 25.000 faiz ödemiştir. Ayrıca 2.500 TL sigorta harcaması yapmıştır. 550.000 TL değerindeki gayrimenkulün iktisap bedelinin % 5’i oranında indirimden yararlanılacaktır.
Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 30.000 Türk Lirasını aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 185.000 TL |
| Gerçek Giderler – Faiz ödemesi: 25.000 TL – Sigorta harcaması: 2.500 TL – İktisap bedelinin % 5’i (550.000x%5) 27.500 TL |
55.000 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (185.000-55.000) | 130.000 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (70.000 TL için 16.150 TL) (Kalan = 60.000 TL için 21.000 TL) |
37.150 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 37.000 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 150 TL |
ÖRNEK-7: Bayan (Y) 2017 yılı içinde 15.000 TL emekli maaşı dışında konut olarak kiraya verdiği taşınmazından 24.000 TL gelir elde etmiştir. Götürü gider yöntemini tercih eden Bayan (Y)’nin başka bir geliri bulunmamaktadır.
Bu durumda Bayan (Y)’nin kazancı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
Emekli maaşı GVK 23/11 hükmü uyarınca vergiden istisnadır ve beyannameye dahil edilmeyecektir.
Toplam 24.000 TL konut kirası gelirine konut istisnası uygulanacak ve ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:
| Gayrisafi İrat Toplamı | 24.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 3.900 TL |
| Kalan (24.000-3.900) | 20.100 TL |
| % 15 Götürü Gider (20.100 x % 15) | 3.015 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (20.100-3.015) | 17.085 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (13.000 TL için 1.950 TL) (Kalan= 4.085 TL için 817 TL) |
2.767 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 2.767 TL |
ÖRNEK-8: Doktor olarak hastanede ücretli çalışan Bay (D) 2017 yılı içinde brüt 85.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Sahip olduğu taşınmazlarından birini konut olarak kiraya vermiş 21.000 TL kazanç elde etmiştir. Diğerini ise işyeri olarak kiraya vermiş net 42.000 TL (brüt 52.500 TL) gelir sağlamıştır. Bankadaki mevduat hesabına 10.000 TL faiz tahakkuk etmiştir. İşyeri kazancından 10.500 TL stopaj yapılmıştır. Götürü gider yöntemini seçen Bay (D)’nin kazancı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
Tek işverenden alınan ücret ve banka mevduat faizi Gelir Vergisi Kanunu düzenlemeleri gereği beyan edilmeyecektir. Kira kazançları toplamı ise 30.000 TL’yi aştığından beyan edilecektir. Konut kira geliri 21.000 TL, işyeri kira geliri ise brüt 52.500 TL olarak beyan edilecektir.
Diğer yandan Bay (D)’nin elde ettiği kazançların toplamı 168.500 TL olduğundan (85.000+21.000+52.500+10.000) ve 110.000 TL’yi aştığından konut istisnasından yararlanması mümkün değildir. İşyeri kazançları üzerinden yapılan stopajlar ise mahsup edilecektir.
Buna göre hesaplama şu şekilde olacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 73.500 TL |
| % 15 Götürü Gider (73.500 x % 15) | 11.025 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (73.500-11.025) | 62.475 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (30.000 TL için 5.350 TL) (Kalan = 32.475 TL için 8.768,25 TL) |
14.118,25 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 10.500 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 3.618,25 TL |
ÖRNEK-9: Mükellef Bayan (A), Trabzon’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2017 takvim yılında 22.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 22.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 3.900 TL |
| Kalan (22.000 – 3.900) | 18.100 TL |
| % 15 Götürü Gider (18.100 x % 15) | 2.715 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (18.100-2.715) | 15.385 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (13.000 TL için 1.950 TL) Kalan=2.385 TL için 477 TL) |
2.427,00 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 2.427,00 TL |
ÖRNEK-10: Mükellef Bay (S), İzmir’de bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2017 yılında 125.000 TL kira geliri elde etmiştir. Söz konusu konut için 30.000 TL bakım ve onarım masrafı, 2.000 TL sigorta harcaması, 2.000 TL emlak vergisi ödemesi gerçekleştirmiştir.
Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 125.000 TL |
| Gider (30.000 + 2.000 + 2.000) | 34.000 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (135.000 – 34.000) | 91.000 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (70.000 TL için 16.150 TL) (Kalan= 21.000 TL için 7.350 TL) |
23.500 TL |
