Site Yönetimlerinde “Yönetim Planı”nın Hayati Önemi

Dr. Özgür Biyan     —    Emlak Dünyası – Kasım/Aralık 2013

Her geçen gün onlarca bloklardan oluşan siteler, rezidanslar ve yeni yaşam alanlarının sayısı artıyor. Komşu olarak nitelenecek hane sayısı 5-10 iken bugün yüzlerle hatta binlerle ifade ediliyor ve oldukça ciddi sayıda insanın bir arada yaşamasını gerekli kılıyor. Küçük bir kasaba veya ilçe nüfusuna ulaşan yaşam alanları mevcut… Bu oluşumların sonucunda, bu kadar büyük kitlelere hitap etmek, ihtiyaçlarını karşılamak, sorunlarını çözmek, bu kişilere hizmet edenleri sevk ve idare etmek de ayrı bir uzmanlık alanı olarak karşımıza çıkmaya başladı.

Konuyu gündeme getirme amacım kat maliklerini özellikle yukarıda kısaca belirttiğim amaca özgü hazırlanan yönetim planlarına dikkat etmeleri konularında uyarmak ve konunun önemini aktarmak.

Yönetim Planı Nedir?

Değerli okurlar, site yönetimlerinde temel düzenleme kat mülkiyeti kanunudur. Bir takım uyulması zorunlu konular bu kanun kapsamında düzenlenmiştir. Ancak kat mülkiyetinde hukukun temel ilkelerinden biri olan “sözleşme özgürlüğü” ön planda tutulmuştur.

Diğer deyişle kat mülkiyeti kanunu uyulması zorunlu emredici kuralları belirlemiş bunun dışındaki tüm hususların kat maliklerinin tasvip ettiği bir yönetim planı içinde düzenlenmesine olanak sağlamıştır. Kat malikleri kat mülkiyeti kanunu kapsamındaki konularla birlikte yaşamlarını düzenleyecek pek çok konuyu yönetim planında düzenleyebilirler. Kat malikleri iyi bir yönetim planı hazırlayarak pek çok konuyu düzenleyebilir ve sorunları başlamadan ortak çözüme kavuşturabilirler. Kısacası yönetim planı kat malikleri için tüm otak ihtiyaçlara çözüm üretmek üzere hazırlanmış bir sözleşme niteliğindedir.

Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Yönetim planı ortak bir sözleşme niteliğinde olduğundan bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planı her bir site için düzenlenmek zorundadır, tapudan alınabilir ya da yönetimden talep edilebilir. Yönetim planına uymak tüm kat malikleri için görevdir ve kanuni bir yükümlülüktür. Yönetim planına uymayanlar hakkında hukuki işlem yapmak da o nedenle mümkündür.

Yönetim Planı Değiştirilebilir Mi?

Yönetim planının değiştirilmesi her zaman için mümkündür. Ancak bunun için bütün kat maliklerinin 4/5’inin oyu şarttır. Alınan karar ile plan değiştirilmiş olunur ve herkes için bağlayıcı konuma gelir. İtiraz etmek isteyenler için yargı yolu açıktır. Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğüne kayıt edilir.

Yönetim planında ne gibi konular düzenlenir?

Yukarıda kısaca bahsetmeye çalıştığım gibi site yönetimlerinde yönetim planı tüm kat malikleri için bağlayıcı bir sözleşme hükmündedir. Bu bağlamda içinde barındırdığı kurallar da önem kazanmaktadır. Evcil hayvan beslemek, balkonları cam vb. düzenekle kapatmak, akşam belli saatten sonra gürültü yapmamak, yüzme havuzunun kullanım saatlerini belirlemek, spor salonuna giriş-çıkış saatlerini tespit etmek vb. pek çok konu bu planlardadır. Dolayısıyla günlük yaşamamızdaki planlamaya çalıştığımız hayatımızın sınırlarını bu planlar çizmektedir.

Sadece bununla da bitmemektedir. Aidatların ödenmemesi durumunda ne gibi sürecin izleneceği, yeni yatırım ve yeniliklerde alınacak kararlara kimlerin uyacağı, hesapta olmayan giderlere kimlerin katlanacağı vb. cebimizi etkileyen hususlar da yönetim planları içinde düzenlenmektedir.

Yönetim Planına Önem Vermelisiniz.

Siz siz olun emlak edinirken yönetim planlarını inceleyin. Ortak kurallarda işinize gelmeyen sınırlamalar olabilir ya da beklemediğiniz düzenlemeler karşınıza çıkabilir. Sonradan bunun önüne geçmek daha da zordur. Çevremizde bunun bilincinde olan kat maliki sayısı da maalesef pek azdır. Çoğumuz evi satın aldıktan sonra bazı şeyleri fark etmekteyiz. O yüzden dikkatli olmakta fayda var.

Son Söz: Yönetim planlarınızı profesyonellere bırakın.

Yönetim planı gibi son derece hayati öneme sahip bir konuyu kat malikleri olarak muhakkak bu konuda deneyimli, birikimli kişi ya da kurumlara hazırlatmanız ya da gözden geçirilmesini sağlayarak danışmanlık hizmeti almanızda da fayda var. Bizden söylemesi…

Print Friendly, PDF & Email

İlginizi Çekebilir...

3 Yorum

  1. Bülent dedi ki:

    634 sayılı KMK’nın 71. maddesinde, “blok yöneticisi ve denetçisi, sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. ” hükmü vardır.

    Bizim site yönetim planında , “blok yöneticisi ve denetçisi, birinci toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılan kişi sayısının salt çoğunluğu ile seçilir” yazıyor.

    Yönetici seçiminde site yönetim planındaki hüküm, KMK’daki hükmü ezebilir mi?

    634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU
    Yönetici ve denetçi atama
    Madde 71 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
    Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
    Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.
    Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

  2. Özgür Biyan dedi ki:

    Net cevap ezemez. İlgili madde emredici.Yönetim planı kanuna aykırı…

  3. Bülent dedi ki:

    Bizim sitede (toplu yapı) 12 blok var. Her blok kendi içinde 1 yönetici ve 1 denetçi seçimi yapması gerekir. Ama bu 12 bloktan 4 tanesinde, kat malikleri kendi aralarında kavga etmişler, sonuçta yönetici ve denetçi seçememişler. Şu anki toplu yapı yönetim kurulu, 8 bloktan seçilen yönetici ve denetçilerden teşekkül ettirilmiş. Benim sorum şu: 4 blokta seçim yapılamadığı halde, geri kalan 8 bloktan seçilen kişilerle toplu yapı yönetim kurulu oluşturmak yasal mıdır? Mahkemeye başvurup, seçimler geçersizdir, yönetici atanmalıdır diye dava açarsam kazanır mıyım?

Bir Cevap Yazın

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.